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我市著力推進(jìn)物業(yè)管理全覆蓋試點(diǎn),四級(jí)物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制已形成
（轉(zhuǎn)自蘭州新聞網(wǎng)）
物業(yè)服務(wù)與百姓生活息息相關(guān)，記者11月5日獲悉，我市以“物業(yè)管理服務(wù)年”活動(dòng)為載體，著力推進(jìn)物業(yè)管理重心下移，基本形成了社區(qū)、街道、縣區(qū)和市級(jí)房地產(chǎn)主管部門組成的“四級(jí)物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制”，全市“物業(yè)管理全覆蓋”試點(diǎn)已在城關(guān)區(qū)率先啟動(dòng)。
物業(yè)管理被形象地喻為至關(guān)重要的“幕后英雄”，作為樓盤品質(zhì)的重要組成部分，物業(yè)服務(wù)水平已經(jīng)成為消費(fèi)者選擇樓盤時(shí)的重點(diǎn)考量標(biāo)準(zhǔn)。今年以來(lái)，物業(yè)服務(wù)管理在金城老百姓中逐漸變得耳熟能詳，這得益于在全市范圍內(nèi)開(kāi)展的“物業(yè)管理服務(wù)年”活動(dòng)。如何打造令老百姓滿意的物業(yè)，讓市民生活得更加舒心？2013年新年伊始，提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量這個(gè)很多人認(rèn)為的“小問(wèn)題”，卻走上市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)的工作單。
“自下而上”方便居民 四級(jí)物業(yè)管理監(jiān)督機(jī)制形成
今年1月，市政府辦公廳正式下發(fā)《物業(yè)管理服務(wù)年活動(dòng)實(shí)施方案》，拉開(kāi)全市物業(yè)管理服務(wù)年活動(dòng)的序幕，一個(gè)由市政府分管領(lǐng)導(dǎo)任組長(zhǎng)，市房產(chǎn)、建設(shè)、物價(jià)等市直部門組成的物業(yè)管理服務(wù)年活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組隨即成立。明確了各相關(guān)部門和單位的分工責(zé)任、工作職責(zé)和主要任務(wù)。1月10日，“蘭州市物業(yè)管理服務(wù)年”活動(dòng)全面啟動(dòng)。市房產(chǎn)局和蘭州物業(yè)管理協(xié)會(huì)共同向全市物業(yè)企業(yè)發(fā)出倡議，號(hào)召全市物業(yè)企業(yè)積極參與，努力提升自身服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)管理服務(wù)年活動(dòng)迅速在全市上下開(kāi)展起來(lái)。
鑒于我市2001年出臺(tái)的相關(guān)物業(yè)管理辦法已不能滿足行業(yè)快速發(fā)展的實(shí)際，市房產(chǎn)局廣泛調(diào)研，在借鑒外省地方性法規(guī)的基礎(chǔ)上，制定了《蘭州市物業(yè)管理規(guī)定》，經(jīng)市政府常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)正式頒布實(shí)行，彌補(bǔ)了當(dāng)前我市物業(yè)管理相關(guān)制度的不足，明確行業(yè)監(jiān)管重心下移和相關(guān)責(zé)任主體，還增加了對(duì)違規(guī)企業(yè)的罰則。
管理重心下移是我市物業(yè)管理“新規(guī)”的最大特點(diǎn)，依據(jù)新規(guī)定，縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理，具體負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)初審、服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督、住宅室內(nèi)裝飾裝修監(jiān)管、物業(yè)項(xiàng)目招投標(biāo)監(jiān)管、投訴處理、動(dòng)態(tài)考核、行業(yè)精神文明建設(shè)等。街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉的組織、指導(dǎo)工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，依法處理物業(yè)管理糾紛。社區(qū)協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督社區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展工作。在發(fā)生物業(yè)糾紛時(shí)，采取社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)(業(yè)主代表)三方協(xié)商機(jī)制。市房產(chǎn)局有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，物業(yè)管理規(guī)定最大變化就是“沉到底”，通過(guò)地方法規(guī)的形式，明確賦予了街道辦事處在物業(yè)管理活動(dòng)中的基礎(chǔ)作用，而房地產(chǎn)行政主管部門則負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理?！澳壳?，市房產(chǎn)局物業(yè)管理處僅保留了物業(yè)管理12項(xiàng)職能中的3項(xiàng)，即物業(yè)企業(yè)資質(zhì)復(fù)審、住宅專項(xiàng)維修資金監(jiān)管和行業(yè)協(xié)會(huì)的指導(dǎo)管理，其余9項(xiàng)全部下放到縣區(qū)和街道社區(qū)，職能下放比例達(dá)到75%?！笔蟹抗芫治飿I(yè)處袁立銘處長(zhǎng)介紹說(shuō)。
今年7月，對(duì)蘭州市物業(yè)管理及物業(yè)行業(yè)發(fā)展而言有著里程碑式的意義。7月12日，新組建的市物業(yè)管理辦公室正式掛牌運(yùn)營(yíng)，成為全市物業(yè)管理的專門機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)全市物業(yè)投訴，查處物業(yè)企業(yè)違規(guī)行為，負(fù)責(zé)物業(yè)管理方面的項(xiàng)目管理、物業(yè)管理數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)匯總以及維修資金歸集使用等。與此同時(shí)，近郊四區(qū)政府也陸續(xù)設(shè)立了專門的物業(yè)管理辦公室，并在街道、社區(qū)組建專門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。一個(gè)由社區(qū)、街道、縣區(qū)和市級(jí)房地產(chǎn)主管部門組成的“自下而上”的四級(jí)物業(yè)監(jiān)督機(jī)制已初步完備，逐步形成“逐級(jí)管理、層層負(fù)責(zé)”的物業(yè)管理新格局。
以前，由于區(qū)級(jí)房地產(chǎn)行政管理部門沒(méi)有物業(yè)管理職能，涉及物業(yè)管理方面的問(wèn)題全部由市房產(chǎn)局物業(yè)管理處來(lái)解決。面對(duì)全市600余家物業(yè)企業(yè)，6400多萬(wàn)平方米物業(yè)托管面積，以及220萬(wàn)受益服務(wù)對(duì)象，僅靠一個(gè)職能處室對(duì)全市物業(yè)行業(yè)進(jìn)行全方位管理，在體制上和實(shí)際工作中都存在著很大的困難?！艾F(xiàn)在，住戶有物業(yè)方面的糾紛或申訴需求，就可以直接到所在社區(qū)服務(wù)中心向社區(qū)專干或至轄區(qū)街道物業(yè)管理辦公室進(jìn)行反映，不再像以前一樣感覺(jué)‘有苦無(wú)處訴’了。所反映的問(wèn)題由社區(qū)和街道協(xié)調(diào)進(jìn)行快速及時(shí)的解決，通過(guò)職能管理，真正使蘭州市的物業(yè)管理跨上一個(gè)新臺(tái)階。”市房管局物業(yè)處工作人員如是表述。
提升從業(yè)人員水平專題培訓(xùn)開(kāi)展“傳幫帶”
4月11日上午，《蘭州市物業(yè)管理規(guī)定》培訓(xùn)班在城關(guān)區(qū)政府開(kāi)班，來(lái)自城關(guān)區(qū)24個(gè)街道和社區(qū)的近80名工作人員參加了學(xué)習(xí)培訓(xùn)，這是物業(yè)管理服務(wù)年活動(dòng)啟動(dòng)以來(lái)市房產(chǎn)局舉辦的首期專題培訓(xùn)班，由此拉開(kāi)“傳幫帶”的序幕。
物業(yè)管理職能下放后，盡快解決縣區(qū)物業(yè)主管部門和街道社區(qū)“接不住”的問(wèn)題迫在眉睫。而要深入貫徹并推進(jìn)“物業(yè)管理服務(wù)年”的各項(xiàng)工作，全面落實(shí)《蘭州市物業(yè)管理規(guī)定》，提升街道社區(qū)工作人員的政策水平和管理能力是至關(guān)重要的一環(huán)。但對(duì)新接手物業(yè)工作的街道和社區(qū)來(lái)說(shuō)，光有專題培訓(xùn)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。為此，在實(shí)際工作中，市房產(chǎn)部門加強(qiáng)對(duì)縣區(qū)和街道工作人員的指導(dǎo)，相應(yīng)處室深入矛盾糾紛現(xiàn)場(chǎng)，指導(dǎo)縣區(qū)和街道工作人員開(kāi)展工作，口傳心授工作經(jīng)驗(yàn)和處理問(wèn)題的技巧，幫助基層物業(yè)管理人員盡快進(jìn)入角色，適應(yīng)崗位開(kāi)展工作。與此同時(shí)，還向縣區(qū)物業(yè)行政主管部門移交本轄區(qū)物業(yè)企業(yè)和住宅小區(qū)清冊(cè)。
“街道社區(qū)物業(yè)管理人員今后要直面物業(yè)
糾紛和矛盾，所以必須具備物業(yè)管理專業(yè)素質(zhì)，諳熟物業(yè)行業(yè)的政策和法規(guī)，并有一定的處理問(wèn)題的能力，這是我們接連舉辦專題培訓(xùn)班的原因?！辈稍L中，市物業(yè)管理辦公室主任張慶貞這樣介紹。
在提升基層物業(yè)管理人員素質(zhì)的同時(shí)，市房產(chǎn)局還著眼于全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展，加大對(duì)物業(yè)企業(yè)管理人員的培訓(xùn)。今年4月27日，蘭州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理研討班在市房管學(xué)校如期舉行，來(lái)自我市各大物業(yè)企業(yè)的80多名管理經(jīng)理參加了首期研討班，碰撞觀點(diǎn)，交流經(jīng)驗(yàn)，在物業(yè)行業(yè)引發(fā)一輪創(chuàng)新服務(wù)和經(jīng)營(yíng)理念的“思想革命”。據(jù)了解，今年以來(lái)，市房產(chǎn)局已對(duì)城關(guān)、七里河、西固、榆中等縣區(qū)的430多名基層物業(yè)管理人員進(jìn)行了培訓(xùn)。
物業(yè)管理矛盾重重，一方面企業(yè)抱怨收不到物業(yè)費(fèi)無(wú)法開(kāi)展正常服務(wù)工作，另一方面，小區(qū)居民覺(jué)得物業(yè)服務(wù)不夠好，物業(yè)費(fèi)交得很冤枉。事實(shí)上，這種物業(yè)管理的惡性循環(huán)現(xiàn)象在各大城市普遍存在。作為社區(qū)建設(shè)的重要基礎(chǔ)，良好的物業(yè)管理服務(wù)是創(chuàng)建文明小區(qū)的前提條件。市房產(chǎn)局以“傳幫帶”活動(dòng)為載體，通過(guò)大量案例引證，引導(dǎo)街道社區(qū)依法履行職責(zé)、依法處理矛盾糾紛，為和諧社區(qū)構(gòu)建奠定基礎(chǔ)。
“物業(yè)管理全覆蓋”率先在城關(guān)試點(diǎn)
按照市委、市政府的統(tǒng)一部署，“物業(yè)管理全覆蓋”在首善之區(qū)城關(guān)先行試點(diǎn)，完成后將逐步向全市推廣。立足于市上對(duì)城關(guān)區(qū)物業(yè)管理工作的要求和廣大群眾改善居住環(huán)境的美好愿望，城關(guān)區(qū)政府日前制定下發(fā)了《城關(guān)區(qū)物業(yè)管理全覆蓋工作實(shí)施方案》，由此拉開(kāi)我市物業(yè)管理全覆蓋的大幕。
作為全市經(jīng)濟(jì)文化的重心，城關(guān)區(qū)不僅是城市發(fā)展的中心區(qū)，同時(shí)也是超負(fù)荷運(yùn)行的老城區(qū)，區(qū)內(nèi)集中著一大批舊式樓院和小區(qū)，這些年代久遠(yuǎn)的住宅區(qū)，因種種原因或成物業(yè)管理的盲區(qū)，或成“棄管”樓院，進(jìn)而成為滋生糾紛引發(fā)社會(huì)問(wèn)題的“溫床”。“重點(diǎn)突破，先行試點(diǎn)”，城關(guān)區(qū)率先在物業(yè)管理服務(wù)年活動(dòng)中推出實(shí)招，展開(kāi)全市物業(yè)管理全覆蓋的有益探索。依據(jù)計(jì)劃，從今年起，城關(guān)區(qū)將以提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和‘三不管’樓院綜合整治為重點(diǎn)，完善基層物業(yè)管理機(jī)制，利用3年時(shí)間，對(duì)全區(qū)374處老舊小區(qū)及‘三不管’樓院進(jìn)行綜合改造，力爭(zhēng)在2015年底前率先實(shí)現(xiàn)全區(qū)物業(yè)管理全覆蓋。
城關(guān)區(qū)房產(chǎn)局工作人員介紹說(shuō)，“各街道是小區(qū)物業(yè)全覆蓋工作的責(zé)任主體，社區(qū)是落實(shí)主體，將按照市場(chǎng)化運(yùn)作模式，堅(jiān)持推行商品住宅小區(qū)由專業(yè)物業(yè)公司管理服務(wù)；對(duì)暫不具備市場(chǎng)化物業(yè)管理服務(wù)條件的樓院，由街道社區(qū)負(fù)責(zé)提供‘五個(gè)有’的基本物業(yè)服務(wù)，即有治安防范、有清掃保潔、有綠化養(yǎng)護(hù)、有物業(yè)維修、有停車管理。同時(shí)，加大物業(yè)管理全覆蓋工作宣傳力度，分區(qū)域、分層次、分類型推進(jìn)物業(yè)管理全覆蓋，逐步轉(zhuǎn)變居民物業(yè)消費(fèi)觀念，切實(shí)提高物業(yè)費(fèi)收繳比例，實(shí)現(xiàn)契約化管理?！苯衲?，將建立健全物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)，探索建立物業(yè)公司與街道、社區(qū)、樓院長(zhǎng)等基層組織建設(shè)相互溝通、共同管理的新路子。對(duì)轄區(qū)內(nèi)各物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行摸底登記，全面了解物業(yè)管理現(xiàn)狀，包括專業(yè)化物業(yè)管理覆蓋率、單位后勤化自管情況、業(yè)主自管情況、棚戶區(qū)面積、需改造的老舊小區(qū)和“三不管”小區(qū)數(shù)量、改造資金等，制定全面改造計(jì)劃和進(jìn)程安排，開(kāi)展“三不管”樓院的改造和物業(yè)管理服務(wù)。
目前，城關(guān)區(qū)物業(yè)管理全覆蓋情況調(diào)查摸底已全面鋪開(kāi)，各街道正在對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理現(xiàn)狀展開(kāi)全面調(diào)查，“包括專業(yè)化物業(yè)管理覆蓋率、單位自管情況、業(yè)主自管情況、棚戶區(qū)面積、需改造的老舊小區(qū)和‘三不管’小區(qū)數(shù)量、改造資金等，都要摸清底數(shù)，為下一步在全市推廣積累經(jīng)驗(yàn)?！庇浾卟稍L中獲悉，城關(guān)區(qū)物業(yè)管理全覆蓋已經(jīng)率先在五泉路、酒泉路和白銀路街道進(jìn)行試點(diǎn)，居民住宅小區(qū)將根據(jù)實(shí)際情況分為有物業(yè)管理的小區(qū)、正在改造的棚戶區(qū)和“三不管”樓院三種類型。對(duì)一類進(jìn)行完善提升；二類在改造完成后完善物業(yè)管理；三類列入計(jì)劃分步改造，物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)駐樓院實(shí)施管理服務(wù)，改善居民生活環(huán)境。目前，已經(jīng)有98個(gè)樓、幢、院，共計(jì)34.09萬(wàn)平方米的原“三不管”院落引入了專業(yè)化的物業(yè)公司進(jìn)行服務(wù)試點(diǎn)。
